Analyse

Eksplosion i lånekonvertering forude

Realkredittens pengekasser vil bugne. Og danske boligejere og dansk erhverv kan nu få glæde af den lave rente i 30 år fremover, når realkreditten udsteder 3,5 % obligationslån. Den lave rente giver mulighed for konvertering af næsten hele lånemassen i danske boliger. Og slagsmålet om F1 vil dø ud.

Af Steffen Torvits

Danske realkreditinstitutter og banker kan se frem til ekstraindtægter i 2012 på anslået 3-5 mia. kr., når danske boligejere på ny kaster sig over lånekonvertering.  

Konvertering vil kunne betale sig både for eksisterende fastforrentede lån med en rente på 5 % eller derover og for den uendelige mængde af rentetilpasningslån. Kun de få fastforrentede 4 % lån vil blive liggende i skuffen.

Den lave rente for de fastforrentede lån kommer på et godt tidspunkt for realkreditten. Boligmarkedet er dødt, og der udstedes næsten ingen nye lån. Samtidig har realkreditinstitutterne længe måttet stå mål for en hård kritik af, at de stort set kun sælger rentetilpasningslån. Da prisforskellen er minimal, vil både institutter og banker kunne sælge kunderne de fastforrentede lån i stedet.

Og det vil ske straks. Desuden kom anbefalinger om konvertering af både fastforrentede lån og rentetilpasningslån på få minutter ud på institutternes hjemmesider - en uge før gildet kan begynde!

Konverter, konverter!

"For boligejere med konverterbare 5, 6 eller 7 pct. obligationslån med afvikling og en restgæld på mindst 500.000 kr. er det det fordelagtigt at lægge lånet om og opnå en lavere ydelse. Men også boligejere med rentetilpasningslån bør overveje at udnytte det meget lave renteniveau til at låse renten," skriver Nordea.

"Vores telefoner og mailbokse gløder lige nu af henvendelser med folk, der skal høre mere," skriver Nykredit i forlængelse af deres anbefaling af at det nye lån hurtigt burde "blive det mest populære lån".

Låntagerne har i stor udstrækning benyttet de korte, meget udskældte 1-årige rentetilpasningslån, da ydelsen på disse har ligget markant under de fastforrentede lån. Men nu indsnævres renteforskellen mellem de 1-årige rentetilpasningslån og de fastforrentede obligationslån. 

Krigen kan måske stoppe

Nationalbanken, økonomer og professorer har igen og igen advaret mod risikoen ved den tilbagevendende refinansiering af rentetilpasningslånene og mod risiciene ved kundernes betalingsevne ved en rentestigning. Selvom nogle af realkreditinstitutterne har svaret igen med tolagsbelåning og spredning af auktioner over året, er kritikken ikke forstummet. I forbindelse med nye kapital- og likviditetskrav (Basel III) har de korte lån også været et meget omdiskuteret punkt.

Omvendt har det været indlysende, at et forbud mod de kortforrentede lån ville være en bombe under et i forvejen ødelagt boligmarked.

Nu kan det se ud til, at krigen vil kunne stoppe. Det vil være nærliggende, at kunderne i større udstrækning vælger at betale en lidt større ydelse for at skabe en langvarig sikkerhed for en fast ydelse. 

Incitamentet for F1 forsvinder

Hvis de kortforrentede lån på denne måde mister terræn, vil de kunne afvikles og måske helt afskaffes uden at vælte boligmarkedet. Realkreditten vil naturligvis fortsat kæmpe for, at F1-lånene er en mulighed, men det forretningsmæssige incitament vil blive reduceret.

Alle de store realkreditinstitutter er på banen med tilbuddet her i starten af det nye år. Det gælder: Nykredit, Totalkredit (der dækker alle mindre banker), Nordea Realkredit, Realkredit Danmark og senest også BRF Kredit. 

Kursen er endnu ikke kendt, men obligationerne forventes at blive optaget til mellem kurs 97,0 og 97,5 alt efter, om man spørger henholdsvis Nordea eller Nykredit.

Store indtægter til pengeinstitutter

Indtægtspotentialet for låneomlægningen ligger efter Bankinfos forsigtige skøn på 3-5 mia. kr., hvis blot en fjerdedel af boligejerne omlægger deres lån. Danmark har i alt 1,8 mio. realkreditudlån. Private i ejerboliger tegner sig for lån på 1.400 mia. kr. og erhverv for ca. 600 mia. kr. Gebyrerne til realkreditinstitutter og banker er ikke let gennemskuelige, men vil ofte ligge på 8.000-12.000 kr. eller mere pr. låneomlægning. 

Dertil kan staten se frem til tinglysningsindtægter på nogle hundrede mio. kr.